Данъчна основа при продажба на недвижим имот

buying-house-property-novacon-bulgariaСпоред Закон за данък върху добавената стойност (ЗДДС) данъчната основа се увеличава с всички други данъци и такси (вкл. и акциз), когато са дължими от доставчика. Такива сделки са например продажбата на недвижими имоти и моторни превозни средства, тъй като при тях са налице допълнителни данъци и такси при прехвърлянето, като например такса вписване (за недвижимите имоти), данък при възмездно придобиване на имущество, нотариална такса.

ЗДДС не определя от коя страна (от страната на продавача или купувача) трябва да са дължими данъците и таксите, за да се увеличи данъчната основа, което означава, че трябва да се имат предвид всички дължими данъци и такси по сделката, независимо кой ги плаща.

Увеличението на данъчната основа се изразява в определяне на по-голям размер на начисления данък по сделката.

Ако доставчикът не увеличи данъчната основа по начина, посочен в ЗДДС, това ще доведе до начисляване на ДДС в по-малък размер и съответно данъчна санкция за доставчика, като в този случай клиентът няма да понесе данъчен проблем. Ако доставчикът обаче начисли данък в размер по-висок от този, който трябва да се определи според ЗДДС, доставчикът няма да има данъчни проблеми, но разликата между данъкът, който е начислен и данъкът, който е трябвало да бъде начислен може да бъде отказана като право на данъчен кредит за купувача на основание неправомерно начислен ДДС.

Ако разгледаме конкретно сделка с недвижим имот (която е облагаема или е избрано да бъде облагаема), вариантите за документиране цената на сделката в нотариалния акт са два. В първия вариант се определя нетната сума по сделката, като се споменава, че отделно се дължи ДДС. Вторият вариант определя крайната брутна цена по сделката, т.е. с включен ДДС. В първия случай се определя данъчната основа и данъка като се тръгне от нетната цена по сделката, а при втория вариант е необходимо да се тръгне от Общата сума по сделката.

В първия вариант можем да използваме следните изчисления (ясните параметри са Нетна цена и Други данъци и такси):

Нетна цена – даденост

Данъчна основа = Нетна цена + Други данъци и такси по сделката

ДДС = Данъчна основа * 20%

Обща сума по сделката = Нетна цена + ДДС

 

Във втория вариант можем да използваме следните изчисления (ясните параметри са Обща сума по сделката и Други данъци и такси):

Нетна цена = (Обща сума по сделката – 0.2*Данъци и такси по сделката)/1.2

Данъчна основа = Нетна цена + Други данъци и такси по сделката

ДДС = Данъчна основа * 20%

Обща сума по сделката – даденост

 

Пример 1:

Нетната цена = 1000 (даденост)

Други данъци и такси = 60 (даденост)

Данъчна основа = 1000+60 = 1060

ДДС = 1060*20% = 212

Обща сума по сделката = 1000 + 212 = 1212

 

Пример 2:

Обща сума по сделката = 1212 (даденост)

Други данъци и такси = 60 (даденост)

Нетна цена = (1212 – 0.2*60)/1.2 = 1000

Данъчна основа = 1000 + 60 = 1060

ДДС = 1060*20% = 212

Публикувано в Данъци, ЗДДС с етикети , , , , , , , . Постоянна връзка.

Вашият коментар